Thị trường chung cư tại Thành Phố Hồ Chí Minh được trao định đang xuất hiện sự lệch sóng cung cầu: nguồn cung cấp sản phẩm trung - cao cấp lấn át trong lúc nhu yếu của thị trường lại tập trung ở phân khúc thị phần bình dân.
Một báo cáo giải trình về tổng quan thị trường bất động sản quý III/2016 của CBRE Việt Nam cho thấy, từ năm 2014 - thời điểm thị trường bất động sản ban đầu hồi phục đến hết tháng 9/2016, trong tổng nguồn cung căn hộ cao cấp tại TP HCM thuộc 4 phân khúc (hạng sang, cao cấp, trung cấp và bình dân), thì căn hộ căn hộ chung cư cao cấp cao cấp trung - thượng hạng chiếm ưu thế. Chính vì vậy một điểm mới cho phân khúc căn hộ giá rẻ được khởi động từ cuối năm 2016 bởi Vingroup đó là căn hộ Vincity thí điểm với 6 tỉnh thành phố tại Việt Nam. Tại TP HCM có căn hộ Vincity quận 7 và căn hộ Vincity quận 9 là điểm nổi bật trong năm nay giúp cho người có thu nhập thấp có cơ hội mua nhà thành phố.
Nhận định của nhiều công ty nghiên cứu thị trường cũng cho biết, từ năm năm ngoái - 2017, 80% nguồn cung cấp trên thị trường thuộc về phân khúc căn hộ căn hộ cao cấp trung - cao cấp. Mặc dù có tính thanh toán ổn định và nhu cầu cao, song căn hộ nhà ở cao cấp trung lưu (giá từ dưới 800 USD/m2) chỉ chiếm khoảng khoảng 20% tổng nguồn cung.
Sự lệch sóng cung và cầu này được các chuyên gia trong các cuộc hội thảo chiến lược chuyên ngành gần đây tại Thành Phố HCM thẩm định là sẽ tạo được những rào cản khiến việc hấp thụ ở phân khúc thị phần căn hộ chung cư trung - cao cấp (giá từ 800 - 1.500 USD/m2 và từ 1.500 - 3.500 USD/m2) trong thời điểm 2017 đối diện với khá nhiều áp lực.
Những khách hàng căn hộ trung - cao cấp là giới có tiền. Tại một hội thảo bất động sản do Forbes Việt Nam tổ chức triển khai hồi tháng 11/2016, một chuyên viên bất động sản cho rằng, khách hàng bất động sản thuộc phân khúc thị trường trung - hạng sang thường đã có nhà nên mua hầu hết để đầu tư. Nếu với mục tiêu đầu tư, từ năm trước đến nay, họ đã bỏ tiền vào những dự án tiềm năng, nên năm 2017 lượng tiền của nhóm khách hàng này đã phần nào bị hạn chế.
Như vậy, sẽ còn 2 nhóm người mua tiềm năng khác là Việt kiều và người nước ngoài. Nhóm khách này được thẩm định và đánh giá sẽ "xuống tiền" vào bất động sản trung - thượng hạng vì hiện giá nhà ở tại Việt Nam còn khá rẻ và việc đánh thuế nhà ở (ngôi nhà thứ hai) chưa xúc tiến nên thị trường bất động sản vẫn còn nhiều dư địa để khai thác.
Thống kê của CBRE cũng cho thấy, kể từ khi quy định cho phép người quốc tế sở hữu nhà tại Việt Nam (từ ngày 1/7/2015), tỷ suất sở hữu nhà được nâng lên. Cụ thể, 9 tháng đầu xuân 2016, trong tổng số bán được bởi CBRE thì 29% người thế giới mua nhà ở để tại (cùng kỳ năm ngoái chỉ 3%), 38% mua về để dịch vụ cho thuê (cùng kỳ 2015 là 18%) và 21% mua để bán (cùng kỳ 2015 là 60%). Như vậy, tỷ lệ mua để cho thuê chiếm ưu thế. Tập đoàn bất động sản Vingroup lọt vào top 300 doanh nghiệp năng động tại châu á là minh chứng giúp cho căn hộ Vincity đón nhận ánh nhìn thiện cảm từ giới đầu tư cũng như khách hàng.
Theo ông Nguyễn Khánh Duy - Giám đốc Kinh doanh nhà ở của Savills Việt Nam, tỷ lệ vay ngân hàng của nhóm khách mua nhà ở trung - hạng sang thường thấp, bởi họ có tố chất tài chính. Mục đích họ mua chung cư trước hết là để đảm bảo dòng tiền, tránh rủi ro không may khi bỏ tiền vào những kênh góp vốn đầu tư khác, thay vì chỉ nhìn vào lợi nhuận kỳ vọng do bất động sản hạng sang hiếm khi bị mất giá theo thời gian.
Với đặc tính về vị trí đắc địa, chất lượng đảm bảo, nhà tại trung - cao thường sẽ dễ cho thuê. Tỷ suất sinh lời từ cho thuê căn hộ cao cấp thuộc phân khúc thị phần này hiện tại đang giao động từ 6 - 7%/năm, cao hơn so với tầm gửi ngân hàng.
Cũng theo ông Duy, do nguồn cung cấp lớn nên những khi cho thuê, việc cạnh tranh đối đầu về giá giữa các khu nhà ở trung - hạng sang khá gay gắt. Chẳng hạn, một khu nhà có vài nghìn căn ở TP.HCM, 60% khách mua hướng đến mục tiêu cho thuê. Lúc đầu, mức giá được chào thuê là 1.600 USD/tháng/căn 2 phòng ngủ nhưng sự đối đầu đã nâng mức giá về 1.300 USD, song vẫn khó cho thuê. Đó là chưa kể sát gần đó còn hàng trăm khu nhà đang và sắp đưa vào khai thác. Vậy tại sao không tìm hiểu 5 ưu nhược điểm của đất nền tại TP HCM để biết nên đầu tư vào đất nền hay căn hộ tại thời điểm này.
Với mức độ đối đầu về việc đưa sản phẩm ra thị trường lẫn việc cho thuê, một câu hỏi được nhiều người nêu lên là liệu năm 2017, nguồn cung cấp căn hộ cao cấp trung - thượng hạng có phi vào quy trình "nhỏ giọt" nhằm tránh "dội hàng" giữa các nhà phát triển, đặc biệt ở những xung quanh vị trí "điểm nóng" trong những năm năm nay là các quận trung tâm, quận 2?
Đại diện bộ phận Marketing Thương mại của Savills Việt Nam nhìn nhận, do sức nóng của thị trường bất động sản năm năm ngoái quá lớn, nhiều chủ góp vốn đầu tư đã tập trung phát triển phân khúc trung - cao cấp, dẫn đến nguồn cung cấp tăng vọt trong năm 2016, nên tỷ lệ hấp thụ trong thời hạn 2017 sẽ chậm hơn năm 2015, bởi nguồn tiền trong dân có hạn.
Còn về nguồn cung sẽ không giảm nhiều do các dự án Bất Động Sản đã lên kế hoạch triển khai, nếu dừng lại sẽ bị lỡ nhịp và phải đợi đến 3 - 4 năm sau mới có thể tái khởi động. Cho nên, nhà tăng trưởng chấp nhận rủi ro cầu giảm.
Song, nếu nhìn ở góc độ lạc quan, thị trường thứ cấp ở phân khúc căn hộ nhà ở cao cấp trung - cao cấp, thay vì đầu cơ, người tiêu dùng sẽ chọn hình thức góp vốn đầu tư dài hạn, thông qua việc dịch vụ thuê mướn lấy lợi tức ổn định. Vì hiện nay, với tốc độ đô thị tăng nhanh, dư địa của thị trường cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh vẫn rất lớn, người mướn không chỉ đơn thuần nhìn vào giá mà còn xem xét tính thuận tiện (kết nối giao thông), tiện ích được tích hợp bên trong khu nhà, nội thất căn hộ.
Nguồn: www.doanhnhansaigon.vn
Một báo cáo giải trình về tổng quan thị trường bất động sản quý III/2016 của CBRE Việt Nam cho thấy, từ năm 2014 - thời điểm thị trường bất động sản ban đầu hồi phục đến hết tháng 9/2016, trong tổng nguồn cung căn hộ cao cấp tại TP HCM thuộc 4 phân khúc (hạng sang, cao cấp, trung cấp và bình dân), thì căn hộ căn hộ chung cư cao cấp cao cấp trung - thượng hạng chiếm ưu thế. Chính vì vậy một điểm mới cho phân khúc căn hộ giá rẻ được khởi động từ cuối năm 2016 bởi Vingroup đó là căn hộ Vincity thí điểm với 6 tỉnh thành phố tại Việt Nam. Tại TP HCM có căn hộ Vincity quận 7 và căn hộ Vincity quận 9 là điểm nổi bật trong năm nay giúp cho người có thu nhập thấp có cơ hội mua nhà thành phố.
Nhận định của nhiều công ty nghiên cứu thị trường cũng cho biết, từ năm năm ngoái - 2017, 80% nguồn cung cấp trên thị trường thuộc về phân khúc căn hộ căn hộ cao cấp trung - cao cấp. Mặc dù có tính thanh toán ổn định và nhu cầu cao, song căn hộ nhà ở cao cấp trung lưu (giá từ dưới 800 USD/m2) chỉ chiếm khoảng khoảng 20% tổng nguồn cung.
Sự lệch sóng cung và cầu này được các chuyên gia trong các cuộc hội thảo chiến lược chuyên ngành gần đây tại Thành Phố HCM thẩm định là sẽ tạo được những rào cản khiến việc hấp thụ ở phân khúc thị phần căn hộ chung cư trung - cao cấp (giá từ 800 - 1.500 USD/m2 và từ 1.500 - 3.500 USD/m2) trong thời điểm 2017 đối diện với khá nhiều áp lực.
Những khách hàng căn hộ trung - cao cấp là giới có tiền. Tại một hội thảo bất động sản do Forbes Việt Nam tổ chức triển khai hồi tháng 11/2016, một chuyên viên bất động sản cho rằng, khách hàng bất động sản thuộc phân khúc thị trường trung - hạng sang thường đã có nhà nên mua hầu hết để đầu tư. Nếu với mục tiêu đầu tư, từ năm trước đến nay, họ đã bỏ tiền vào những dự án tiềm năng, nên năm 2017 lượng tiền của nhóm khách hàng này đã phần nào bị hạn chế.
Như vậy, sẽ còn 2 nhóm người mua tiềm năng khác là Việt kiều và người nước ngoài. Nhóm khách này được thẩm định và đánh giá sẽ "xuống tiền" vào bất động sản trung - thượng hạng vì hiện giá nhà ở tại Việt Nam còn khá rẻ và việc đánh thuế nhà ở (ngôi nhà thứ hai) chưa xúc tiến nên thị trường bất động sản vẫn còn nhiều dư địa để khai thác.
Thống kê của CBRE cũng cho thấy, kể từ khi quy định cho phép người quốc tế sở hữu nhà tại Việt Nam (từ ngày 1/7/2015), tỷ suất sở hữu nhà được nâng lên. Cụ thể, 9 tháng đầu xuân 2016, trong tổng số bán được bởi CBRE thì 29% người thế giới mua nhà ở để tại (cùng kỳ năm ngoái chỉ 3%), 38% mua về để dịch vụ cho thuê (cùng kỳ 2015 là 18%) và 21% mua để bán (cùng kỳ 2015 là 60%). Như vậy, tỷ lệ mua để cho thuê chiếm ưu thế. Tập đoàn bất động sản Vingroup lọt vào top 300 doanh nghiệp năng động tại châu á là minh chứng giúp cho căn hộ Vincity đón nhận ánh nhìn thiện cảm từ giới đầu tư cũng như khách hàng.
Theo ông Nguyễn Khánh Duy - Giám đốc Kinh doanh nhà ở của Savills Việt Nam, tỷ lệ vay ngân hàng của nhóm khách mua nhà ở trung - hạng sang thường thấp, bởi họ có tố chất tài chính. Mục đích họ mua chung cư trước hết là để đảm bảo dòng tiền, tránh rủi ro không may khi bỏ tiền vào những kênh góp vốn đầu tư khác, thay vì chỉ nhìn vào lợi nhuận kỳ vọng do bất động sản hạng sang hiếm khi bị mất giá theo thời gian.
Với đặc tính về vị trí đắc địa, chất lượng đảm bảo, nhà tại trung - cao thường sẽ dễ cho thuê. Tỷ suất sinh lời từ cho thuê căn hộ cao cấp thuộc phân khúc thị phần này hiện tại đang giao động từ 6 - 7%/năm, cao hơn so với tầm gửi ngân hàng.
Cũng theo ông Duy, do nguồn cung cấp lớn nên những khi cho thuê, việc cạnh tranh đối đầu về giá giữa các khu nhà ở trung - hạng sang khá gay gắt. Chẳng hạn, một khu nhà có vài nghìn căn ở TP.HCM, 60% khách mua hướng đến mục tiêu cho thuê. Lúc đầu, mức giá được chào thuê là 1.600 USD/tháng/căn 2 phòng ngủ nhưng sự đối đầu đã nâng mức giá về 1.300 USD, song vẫn khó cho thuê. Đó là chưa kể sát gần đó còn hàng trăm khu nhà đang và sắp đưa vào khai thác. Vậy tại sao không tìm hiểu 5 ưu nhược điểm của đất nền tại TP HCM để biết nên đầu tư vào đất nền hay căn hộ tại thời điểm này.
Với mức độ đối đầu về việc đưa sản phẩm ra thị trường lẫn việc cho thuê, một câu hỏi được nhiều người nêu lên là liệu năm 2017, nguồn cung cấp căn hộ cao cấp trung - thượng hạng có phi vào quy trình "nhỏ giọt" nhằm tránh "dội hàng" giữa các nhà phát triển, đặc biệt ở những xung quanh vị trí "điểm nóng" trong những năm năm nay là các quận trung tâm, quận 2?
Đại diện bộ phận Marketing Thương mại của Savills Việt Nam nhìn nhận, do sức nóng của thị trường bất động sản năm năm ngoái quá lớn, nhiều chủ góp vốn đầu tư đã tập trung phát triển phân khúc trung - cao cấp, dẫn đến nguồn cung cấp tăng vọt trong năm 2016, nên tỷ lệ hấp thụ trong thời hạn 2017 sẽ chậm hơn năm 2015, bởi nguồn tiền trong dân có hạn.
Còn về nguồn cung sẽ không giảm nhiều do các dự án Bất Động Sản đã lên kế hoạch triển khai, nếu dừng lại sẽ bị lỡ nhịp và phải đợi đến 3 - 4 năm sau mới có thể tái khởi động. Cho nên, nhà tăng trưởng chấp nhận rủi ro cầu giảm.
Song, nếu nhìn ở góc độ lạc quan, thị trường thứ cấp ở phân khúc căn hộ nhà ở cao cấp trung - cao cấp, thay vì đầu cơ, người tiêu dùng sẽ chọn hình thức góp vốn đầu tư dài hạn, thông qua việc dịch vụ thuê mướn lấy lợi tức ổn định. Vì hiện nay, với tốc độ đô thị tăng nhanh, dư địa của thị trường cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh vẫn rất lớn, người mướn không chỉ đơn thuần nhìn vào giá mà còn xem xét tính thuận tiện (kết nối giao thông), tiện ích được tích hợp bên trong khu nhà, nội thất căn hộ.
Nguồn: www.doanhnhansaigon.vn
Bất động sản căn hộ trung và cao cấp khi cung lấn át cầu
4/
5
Oleh
Unknown
